Regularização fundiária: colocar a terra no nome de quem a trabalha

Por que a matrícula irregular custa caro

É comum, no interior paulista, encontrar áreas ocupadas há décadas pela mesma família sem que o registro acompanhe a realidade: matrícula em nome de avô já falecido, área declarada que não confere com a cerca, gleba desmembrada por acordo verbal entre irmãos, contrato de gaveta nunca levado ao cartório.

A consequência aparece no momento em que a terra precisa trabalhar como ativo. O banco não aceita como garantia imóvel cuja matrícula não identifica o proprietário. A venda trava na exigência de certidões. O ITR é lançado sobre área divergente. E, na sucessão, o inventário se arrasta porque não há clareza sobre o que exatamente está sendo partilhado.

Regularizar não é burocracia: é o que permite que o patrimônio seja usado, financiado e transmitido.

Usucapião rural

A Constituição prevê, no art. 191, a usucapião especial rural para quem, não sendo proprietário de outro imóvel, possui área rural de até cinquenta hectares por cinco anos ininterruptos e sem oposição, tornando-a produtiva pelo próprio trabalho ou de sua família e nela tendo sua moradia.

Além dessa modalidade, aplicam-se ao imóvel rural a usucapião extraordinária, com prazo de quinze anos, reduzido para dez quando há posse-trabalho, e a usucapião ordinária, com dez anos e justo título somados à boa-fé.

A prova da posse é o coração do processo: contas de energia da propriedade, notas fiscais de insumos e de venda de produção, cadastro no Incra, declarações de ITR, fotografias datadas, depoimentos de confrontantes e vizinhos. Quanto mais longo o período documentado, mais sólido o pedido.

Desde o Código de Processo Civil de 2015, a usucapião pode ser processada diretamente no cartório, pela via extrajudicial, quando há consenso entre os confrontantes. É mais rápida, mas exige planta, memorial descritivo assinado por profissional habilitado e anuência de todos os confinantes — a falta de uma única assinatura devolve o caso ao Judiciário.

Georreferenciamento e retificação de área

A Lei nº 10.267/2001 tornou obrigatório o georreferenciamento do imóvel rural, com certificação pelo Incra, para qualquer ato de transmissão, desmembramento ou unificação. Os prazos foram escalonados por tamanho de área e hoje alcançam praticamente todas as propriedades.

O levantamento costuma revelar divergência entre a área registrada e a área real. A correção se faz por retificação de registro, administrativa quando não há litígio com confrontantes, ou judicial quando há.

O georreferenciamento também conversa com o Cadastro Ambiental Rural (CAR): sobreposições entre a poligonal declarada e a de vizinhos, ou entre a propriedade e áreas protegidas, precisam ser resolvidas antes de qualquer operação de crédito ou venda.

Desmembramento, sucessão e planejamento

A divisão informal entre herdeiros é a origem de boa parte dos conflitos que chegam ao escritório. Enquanto a família se entende, a informalidade não incomoda; quando um herdeiro morre, se separa ou precisa vender, o problema aparece inteiro.

O desmembramento regular exige respeito ao módulo rural da região, aprovação do Incra e averbação na matrícula. Onde o fracionamento não é possível por limitação de área mínima, alternativas como o condomínio com divisão de uso definida em instrumento escrito, ou a constituição de holding rural, organizam a situação sem violar a legislação fundiária.

Regularizar antes da sucessão é sempre mais barato e mais rápido do que regularizar durante um inventário litigioso.

Como o trabalho é conduzido

O ponto de partida é o levantamento documental: matrícula atualizada, certidões, cadastro no Incra, declarações de ITR, CAR e a documentação que comprove a posse ao longo do tempo. Com esse retrato, define-se o caminho — extrajudicial quando possível, judicial quando necessário — e o que precisa ser reunido antes de dar entrada.

O trabalho é feito em conjunto com profissionais de agrimensura para a parte técnica de medição e memorial.

Perguntas frequentes