Advogada do agro em São José dos Campos

O rural dentro de uma cidade de porte médio

São José dos Campos tem uma extensa área rural que costuma passar despercebida por quem só conhece o eixo urbano. Pecuária leiteira, hortifrúti destinado ao abastecimento regional, silvicultura e propriedades de lazer com atividade produtiva convivem em um território sob forte pressão imobiliária.

Essa convivência gera um conjunto de questões que não aparece com a mesma intensidade em municípios menores: discussões sobre perímetro urbano, cobrança de IPTU sobre imóvel com destinação rural, exigências ambientais na expansão de loteamentos vizinhos, e conflitos de vizinhança envolvendo a própria atividade agropecuária.

ITR ou IPTU: a briga da classificação do imóvel

Quando o município inclui uma área no perímetro urbano, passa a cobrar IPTU. O proprietário que mantém ali atividade agropecuária sustenta que o tributo devido é o ITR, de competência federal, cujo valor costuma ser significativamente menor.

O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que prevalece a destinação efetiva do imóvel sobre a simples localização, quando comprovada a exploração agropecuária. Demonstrar essa destinação exige documentação: cadastro no Incra, declarações de ITR, notas de comercialização da produção, CAR e comprovação da atividade ao longo do tempo.

A discussão pode ser administrativa, junto ao município, ou judicial, e frequentemente envolve também o pedido de repetição do que foi pago indevidamente nos últimos cinco anos.

Regularização em área de expansão urbana

Áreas rurais próximas a vetores de crescimento urbano concentram irregularidades registrais: desmembramentos informais, glebas vendidas por contrato de gaveta, matrículas desatualizadas e sobreposições reveladas pelo georreferenciamento.

Regularizar nessas áreas exige atenção redobrada, porque o fracionamento do imóvel rural está sujeito ao módulo rural e à aprovação do Incra, enquanto o parcelamento urbano segue outra legislação inteiramente. Escolher o caminho errado significa perder tempo e dinheiro em um procedimento que não chegará ao registro.

O diagnóstico correto começa por identificar o que o imóvel é hoje, do ponto de vista registral, fiscal e de zoneamento — três respostas que nem sempre coincidem.

Aposentadoria rural de quem trabalhou na região

Muitos moradores de São José dos Campos passaram parte da vida trabalhando em propriedades rurais do próprio município ou das cidades vizinhas, e depois migraram para o emprego urbano. Esse tempo rural não se perde: pode ser somado ao urbano na chamada aposentadoria híbrida, ou considerado isoladamente para a aposentadoria por idade rural, conforme o caso.

O desafio é sempre o mesmo: provar o período trabalhado no campo com documentos contemporâneos. Registros de sindicato rural, notas de produtor, documentos escolares dos filhos em escola rural e certidões em que conste a profissão de lavrador são pontos de partida comuns.

Atendimento

O escritório fica em Taubaté, a poucos minutos de São José dos Campos pela Dutra, e atende presencialmente produtores e trabalhadores da cidade e região. Também é possível conduzir todo o caso de forma online, com envio digital dos documentos e reunião por vídeo.

Perguntas frequentes